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Korean Urban Management Association 한국도시행정학회 Korean Urban Management Association

<저자>
윤성진:연세대학교 도시공학과 석・박사통합과정
김갑성:연세대학교 도시공학과 교수
박과영:연세대학교 도시공학과 박사수료
김지선:연세대학교 도시공학과 석사과정

<국문요약>
주택재개발사업은 주민들의 자산을 상승시킬 기회인 동시에 낙후지역을 정비할 수 있는 공공적 가치를 많이
지니고 있는 사업이다. 그러나 현행 제도는 주택재개발사업에 대해 수익이 많이 남는다는 전제하에 각종 규
제를 가하고 있다. 특히 기반시설설치는 수익자부담원칙에 따라 전부 사업시행자에 부담시키는 방식으로 진
행되고 있다. 이는 부동산 시장 악화로 인한 분양가 하락과 U-city 구축사업 등으로 기반시설 설치비용이 높
아지고 있는 상황 속에서 사업자의 부담을 가중시키고 있다.
이러한 배경 속에서 본 연구는 현행 기반시설부담방식에 대한 문제를 제시하고, U-기반시설 설치의 일반화
및 부동산 시장이 악화되는 시기에 기반시설부담방식의 개선이 사업성 제고에 어떠한 효과가 있는지 보이는
데 그 목적이 있다. 이를 위하여 서울시내 주택재개발사업 20개 구역의 관리처분계획을 기초로 분양대상조
합원과 공공의 개발이익을 비교하고, 사업성 악화에 따른 비례율 감소에 대해 민감도 분석을 시행하였다. 주
체별 개발이익을 산정한 결과, 분양대상조합원의 구역별 평균 개발이익은 678억원, 공공은 539억원으로 분
양대상조합원 대비 공공의 개발이익이 0.8에 달하는 비중을 보였고, 투입금액 대비 수익률을 분석한 결과 분
양대상조합원 평균 수익률은 21.8%인데 반해 공공은 131.7%로 공공이 6배나 높은 수익률을 보였다. 주택
재개발사업을 통해 얻는 수익의 상당부분은 공공에서 취하고 있음을 밝힘으로써 수익자부담원칙에 근거한
기반시설설치부담의 전가의 불합리함을 실증적으로 분석하였다.
또한 U-기반시설 설치의 일반화 및 부동산 시장 악화를 전제하여 민감도 분석한 결과, 평균적으로 U-기반
시설을 설치할 경우 1.1%, 일반분양가가 2%씩 하락할 경우 1.7%씩 비례율이 하락하였다. 이에 용적률 완
화를 통한 U-기반시설 비용 지원책을 대안1로, TIF(Tax Increment Financing)방식을 고려한 기반시설설치비
지원책을 대안2로, 현행법 상에서 토지의 귀속시 나타나는 불평등한 법적용을 개선하는 것을 대안3으로, 이
세 가지가 함께 이루어졌을 때를 대안4로 제시하였다. 그 결과 대안1의 경우 일반분양가의 1%하락, 대안2
의 경우 3%하락, 대안3의 경우 4%하락, 대안4의 경우 7%하락 수준에서 사업성을 유지할 수 있었다.
본 연구는 꾸준히 제기되어오던 기반시설부담전가에 대한 문제를 실증적으로 밝히고, 그에 대한 제도적 해결
이 주택재개발 사업의 사업성을 어떻게 제고하는가에 대한 수치적 접근을 이루어냈다는데 그 의의가 있다.
본 연구 결과를 통해 주택재개발사업의 수익성 하락으로 인한 문제들이 해결되기를 기대한다.



< 주제어>
주택재개발사업, U-city, 기반시설 비용부담, 사업성, 개발이익
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